長崎市大波止電停前にある司法書士事務所です。登記、相続、債務整理、裁判手続きなど、お困りの時は司法書士 安部高樹事務所にご相談ください。
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業務内容業務内容ー不動産登記
不動産登記
- 不動産登記は、不動産（土地や家）の広さや宅地なのか農地なのかといったことや、不動産の所有者が誰なのか、不動産が担保に入っているのかいないのかなどを第三者に知らせるための制度です。
不動産登記のうち、司法書士が扱うのは、「権利の登記」と呼ばれるもので、売買や相続で所有者が代わったり、銀行からお金を借り入れるために抵当権を設定する、また住宅ローンを返し終わったので抵当権を抹消するときに行う登記です。
不動産を売買したり、抵当権を設定したりする場合、不動産会社や金融機関が指定するまたは紹介する司法書士に登記を依頼することが多いといえます。
しかし、必ずしも不動産会社や金融機関が紹介する司法書士を使わなければならないわけではありません。というのは、登記費用（司法書士報酬、登録免許税など）を支払うのは不動産会社や金融機関ではなく、お客様ご自身だからです。不動産の売買の場合、買主の方がほとんどの登記費用を支払います（売主の方の抵当権を抹消する必要がある場合などは、売主の方がその費用を支払います）。そこで、ほとんどの場合、司法書士は買主の方が指定できるのです。
ご自分で司法書士を指定する場合、ポイントは
・信用できる司法書士か
・司法書士費用が安いか
ということになると思います。
このうち、「信用できる司法書士か」については、通常、ちゃんと資格を持っている司法書士であれば信用して間違いないといえます。ちゃんと資格を持っているかどうかは、司法書士会に確認すればわかります。もちろん、知り合いで信用できる司法書士がいるのであれば、その人に任せるのが一番といえるでしょう。
次に、司法書士費用が安いか、ですが、まず現在、司法書士の報酬は「自由」であることをご理解ください。昔は報酬規程や基準がありましたが、現在では撤廃され、ある登記について「いくら以上でなければならない」とか「いくら以下でなければならない」といった決まりは全くありません。つまり、司法書士によって金額は違うのです。
金額が違うといっても、ひとつの登記について、その相違はせいぜい数万円かもしれません。不動産自体の価格が数百万円、数千万円と大きいために登記費用を数万円節約するという発想は持ちにくいかもしれませんが、登記費用やその他各種のこまごまとした費用を見直すことで、たとえば十万円、数十万円の節約となり、その分で家具などを買うことができる可能性もあります。よって、司法書士費用を安くすることをお考えになることをお勧めします。
司法書士費用を安くするためには、複数の司法書士から見積りをとることをお勧めします。不動産会社や金融機関から紹介された司法書士とインターネットなどで探した司法書士１〜２人程度（もっと多くてもかまいませんが）から相見積りを取り、ご自分で納得のゆく選択をなさるとよいでしょう。
では、主な不動産登記について、その概要と必要書類例についてご説明しましょう。
１．「不動産を売買するとき」
不動産を売買するときにする登記は、一般的に「名義変更」といわれるです。正確には、「売買による所有権移転登記」と言います。買主が売主にお金を払うことによって、不動産の所有権が売主から買主に移ります。この権利の移動を登記するのです。
実は、不動産を売買したからといって、必ず所有権移転登記をしなければならないというわけではありません。しかし、登記をするのが一般的であり、その主な理由は次のとおりです。
（登記をしないとどうなるか？）
・登記をしておかないと、第三者に権利を主張できなくなる。
・ローンを組んで不動産を買う場合、金融機関は絶対に抵当権設定の登記をするので、その前提として絶対に所有権移転登記をしなければならない。
お互いに信用できる個人間で不動産を売買した場合には、ご自分たちで登記を申請してもよいかもしれません。しかし、不動産業者が仲介した赤の他人との売買の場合は司法書士に任せることをお勧めしますし、また金融機関からお金を借りて不動産を買う場合、金融機関は間違いなく抵当権設定の登記をしてもらうために絶対に司法書士を使ってくれというでしょう。
司法書士は代金の決済に立ち会って、登記に必要な書類の確認をし、ほとんどの場合、その当日に登記申請をします。これは司法書士がプロだからできることだといえます。
建物の売買による所有権移転登記の登録免許税は、課税標準の１０００分の２０（０．２％）ですが、その建物に自分が住み、「住宅用家屋証明書」を添付して登記申請できる場合は、租税特別措置法により登録免許税が１０００分の3（０．3％）とすることができます。
■不動産の売買の登記に必要な書類例（売主様、買主様にご用意いただいたり、押印をしていただくもの）
※以下、「必要な書類」はすべて司法書士に依頼する場合のものです。
【売主様】
・売渡証書（これが登記原因証明情報となります）
・登記識別情報（または登記済証＝権利証）
・印鑑登録証明書
・委任状（上記印鑑登録証明書の印＝実印を押したもの）
・固定資産評価証明書
【買主様】
・住民票の写し（または戸籍の附票の写し）
・委任状（押印は認印で可です）
※なお、登記原因証明情報は、売主・買主両方の名義で作成したものを使用することもあります。
このほか書面申請の場合、登記申請書が必要となりますが、これはもちろんすべてを司法書士が作成します
（委任状がありますので、売主様、買主様の押印等は不要です）。
また、自宅建物で租税特別措置法の適用を受けたい場合は、住宅用家屋証明書を添付します。
２．「不動産を相続するとき」
人が亡くなると相続が発生します。相続とは、その人が持っていた財産その他の権利義務を相続人が引き継ぐことです。
誰が相続人になるか、またその法定相続分はどれくらいかを簡単に書くと、次のとおりです。
・被相続人が死亡時に結婚しており、子もいる場合。配偶者が２分の１、子は２分の１を子の人数で割った分を均等に相続します。
・被相続人が死亡時に結婚していたものの子がおらず、親または祖父祖母が生きている場合。配偶者が3分の２、親または祖父祖母が３分の１を相続します。両親がいる場合、3分の１を２で割った分を均等に相続します。なお、両親どちらも死亡していて、祖父祖母が生きている場合だけ祖父祖母が相続します。
・被相続人が死亡時に結婚しており、子も親または祖父母もいないが、被相続人に兄弟姉妹がいる場合。配偶者が４分の３、残りの３分の１を兄弟姉妹が相続します。兄弟姉妹が複数の場合、その3分の１の何分の１かずつを相続します。この場合、被相続人と両親を同じくする兄弟姉妹か、片方の親だけが同じ兄弟かで相続分が異なります。
・配偶者がいない場合は、上記から配偶者の相続分を除いて考えればよいといえます。
被相続人が不動産を持っていた場合、通常、相続登記（相続による所有権移転登記）をします。相続登記は必ずしなければならないという性質のものではありませんが、相続登記をしないで放っておくと、相続人の一人が勝手に他の人の持分まで売り払ったり、また放置することで相続関係が複雑になってしまい、事実上、相続登記ができなくなる、ということもありえます。
そこで、相続が発生したら、なるべく早く相続登記をすることをお勧めします。
相続登記には、大きく分けて二つの種類があります。
(1) 法定相続分どおりに登記する場合
(2) 遺産分割協議などによって法定相続分に修正を加えて登記する場合
です。
実際には、(2)のほうが多いといえます。これは、たとえば被相続人に配偶者と子２人がいた場合、法定相続分は配偶者が２分の１（４分の２ともいえます）、子がそれぞれ４分の１ずつですが、遺産分割協議によって配偶者だけが相続するような場合です。
遺産分割協議が調わない場合は、遺産分割調停や審判を経て、こういった登記をすることもあります。
■相続登記に必要な書類例
※ここでは実際に多いと思われる、遺産分割協議をして相続登記をする場合に必要な書類の例を挙げます。司法書士に委任する場合です。
・被相続人の戸籍や除籍・改製原戸籍の謄本
（基本的に被相続人が生まれてから死亡するまでの連続した戸籍等の謄本が必要です）
・被相続人の最後の住所を証する住民票の除票の写しや除かれた戸籍の附票の写し
（被相続人の登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合、その変遷を連続して証明する書類が必要です）
・遺産分割協議書
（各相続人が署名をし、実印を押します。不動産を取得する人は実印ではなく認印でもかまいません）
・印鑑登録証明書（遺産分割協議書に押された実印の印鑑証明書です）
・相続人全員の現在の戸籍の全部事項証明書（これは除籍謄本や改製原戸籍謄本は不要です）
・不動産を取得する人（申請人）の住民票の写しまたは戸籍の附票の写し
・申請人の委任状（通常、司法書士が作成し、申請人に署名押印等をしてもらいます）
そのほか、書面申請をする場合は登記申請書が必要ですが、これは司法書士がすべて作成します。
３．「不動産の贈与を受けるとき」
自分の財産を無料で別の人に譲ることを「贈与」といいます。贈る人を贈与者といい、もらう人を受贈者といいます。贈与者と受贈者が贈与契約をすることによって、贈与が有効となります。
もちろん不動産を贈与することもできますが、不動産の場合、その価格が高いので、不用意に贈与すると受贈者が贈与税を納めなければならなくなりますので、ご注意ください。
どういう場合に不動産を贈与するかというと、たとえばある人に子供がたくさんいて、そのうちの一人だけに不動産をやりたいというときに、生きているときに贈与したりします。これを生前贈与といいます。
ただ、贈与の時期によっては、その人が亡くなった後、他の子が不満に思った場合に、「特別受益の持ち戻し」というものをされ、結局、生前贈与の意味がなかった（その一部について意味がなかった）ということになりかねませんので、お気をつけください。
また、「死因贈与」というものもあります。これは、贈与者が亡くなることによって、贈与の効力が発生するというものです。遺贈とよく似ていますが、死因贈与の場合は贈与者と受贈者の契約が必要なのに対し、遺贈は自分の死後不動産を誰かにやりたいと思う人が遺言をし、その人が亡くなることで効力が発生します。
なお、推定相続人（将来の相続人）に生前贈与する場合、「相続時精算課税」という制度を使って、一旦贈与税を納めるものの、後に贈与者に相続が発生した場合に簡単にいえば相続税と通算して納税することができます。
相続時精算課税の制度はかなり複雑ですので、税務署、税理士などにご相談なさることをお勧めします。
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■贈与（生前贈与）による所有権移転登記に必要な書類例
【贈与者】
登記識別情報または登記済証（権利証）
印鑑登録証明書
委任状（上記印鑑登録証明書の印＝実印を押したもの）
【受贈者】
住民票の写しまたは戸籍の附票の写し
委任状（押印は認印で可です）
※このほか登記原因証明情報が必要です。具体的には贈与契約書や報告形式の登記原因証明情報と呼ばれるものです。
司法書士に依頼する場合は通常司法書士が基となる部分を作成し、贈与者様及び受贈者様に署名押印をいただきます。
また書面申請の登記申請書が必要となりますが、これはもちろんすべてを司法書士が作成します（委任状がありますので、贈与者様、受贈者様の押印等は不要です）。
４．「自宅を新築するとき」
自宅など建物を新築したときは、通常、登記をします。「通常」というのは、人によっては登記をしない場合もあるからです。たとえば現金で建てた場合、登記をしなくとも不都合があまりない、という理由で登記をしない人がいたりもします。
しかし、銀行など金融機関からお金を借りて、つまり住宅ローンなどを組んで家を建てる場合、ほぼ１００％登記をしなければなりません。
融資を受けるにあたって、抵当権（または根抵当権）の登記をすることが前提となっていることが当たり前であり、抵当権の登記の前提として、建物の新築の登記（所有権保存登記）をしなければならないのです。
具体的にいいますと、建物を建築した場合、まず「表題登記」というものをします。これは、建物がどこにあるか（所在）、用途は何か（種類）、広さはどれくらいか（床面積）など主として物理的な要素を登記するものです。
なお、司法書士は代理人として表題登記をすることはできず、表題登記を専門家に依頼するとすれば、土地家屋調査士です。
表題登記が終わったあと、所有権保存登記をします。所有権保存登記ができる人（申請人及び名義人となれる人）は、原則として表題部（表題登記によって作られた、所在、家屋番号、床面積等を記録した部分）に「所有者」として記録されている人ですが、その所有者が死亡している場合は、所有者の相続人が直接自分名義に登記するための申請をすることができます（被相続人名義に登記することもできます）。
なお、所有権保存登記の登録免許税は課税標準の１０００分の４（０．４％）ですが、その建物に自分が住み、「住宅用家屋証明書」を添付して登記申請できる場合は、租税特別措置法により登録免許税が１０００分の１．５（０．１５％）とすることができます。
■建物の所有権保存登記に必要な書類例
・住民票の写しまたは戸籍の附票の写し
・委任状（押印は認印で可です）
※このほか書面申請の登記申請書が必要となりますが、これはもちろんすべてを司法書士が作成します（委任状がありますので、申請人様の押印等は不要です）。
また、自宅建物で租税特別措置法の適用を受けたい場合は、住宅用家屋証明書を添付します。
５．「住宅ローンを借りるとき」
自宅を新築したり、新築の分譲マンションを買ったり、中古の住宅やマンションを買うとき、多くの人は、銀行などの金融機関からお金を借りて、つまり住宅ローンを組んで買うのではないでしょうか。
住宅ローンを組む場合、金融機関は、ほぼ１００％、購入する不動産に自分（金融機関）または保証会社を抵当権者とする抵当権を設定することを求めます。
抵当権とは、要するに担保です。万一、住宅ローンの返済が大幅に滞った場合、抵当権設定契約を結んでおき、不動産に抵当権設定の登記をしてもらっておけば、いきなり差押え・競売をすることができます。抵当権の登記がないと、訴訟（裁判）を起こして、勝訴判決をもらい、その判決をもとに差押えをして競売するという手順を踏まなければなりません。
なお、銀行で住宅ローンを組んだ場合、かなりの確率で保証会社が保証します。保証会社の役割は、住宅ローンの返済が滞った場合（おおむね６ヶ月分以上）、借り手に代わって銀行に住宅ローンの返済（この場合、残金全部と利息・損害金を返済します）をすることです。そして保証会社は借り手に自分が銀行に払ったお金を請求するわけですが、借り手がこれを払わないと、不動産を差押え・競売します。よって、保証会社がついている場合は、銀行が直接、差押え・競売をすることはないので、保証会社を抵当権者とする抵当権を設定し、その登記をすることになります。
抵当権設定登記の登録免許税は課税標準の１０００分の４（０．４％）ですが、その建物に自分が住み、「住宅用家屋証明書」を添付して登記申請できる場合は、租税特別措置法により登録免許税が１０００分の１（０．１％）とすることができます。
■住宅ローンの抵当権設定登記に必要な書類例
【抵当権設定者（住宅ローンを借りる側）】
・登記識別情報
・印鑑証明書
・委任状（実印の押印が必要です）
【抵当権者（金融機関）】
・委任状（押印は認印で可です）
※このほか登記原因証明情報が必要ですが、これは通常、金融機関作成の抵当権設定契約書（多くの場合、金銭消費貸借契約書を兼ねる）に、抵当権設定者が署名し、実印を押印したものを使用します。
書面申請の登記申請書が必要となりますが、これはもちろんすべてを司法書士が作成します（委任状がありますので、申請人様の押印等は不要です）。
また、自宅建物で租税特別措置法の適用を受けたい場合は、住宅用家屋証明書を添付します。
６．「住宅ローンを完済したとき」
「住宅ローンを借りるとき」でご説明しましたように、住宅ローンを組んだとき、ほぼ１００％、抵当権設定の登記をします。抵当権の登記は、借りたお金を担保するためのものです。そこで、住宅ローンで借りたお金を返し終わったときは、抵当権をなくす登記、つまり抵当権抹消の登記をすることになります。
ところで、所有権移転の登記や抵当権設定の登記、抵当権抹消の登記などは不動産登記の中でも「権利の登記」と言われるものであり、この権利の登記には、「いついつまでにしなければならない」、「期限を過ぎると過料を科せられる」といった法律上の決まりはありません。しかし、不動産を売買したときの所有権移転登記は、登記をしておかないと権利を主張できなくなる可能性があるなどの理由で、代金の決済をしたその日に登記申請をするのが普通です。また、抵当権設定登記も、金融機関が不動産を確実に担保にするため、融資を実行した当日に登記申請を求めるのが普通です。
しかし、住宅ローンを返済し終わった場合の抵当権抹消登記に関しては、一見、登記をしないでおいてもさほど支障はなさそうなことから、時に登記をしないままの不動産が見受けられます。
この理由としては、多くの場合、住宅ローン完済後、金融機関から抵当権抹消の書類が送られてきたものの、登記をすぐにする必要があるかどうかわからない、自分でできるかどうかわからない、司法書士に頼むといっても誰に頼んでいいかわからない、といったことで放置してしまうということが挙げられるのではないでしょうか。
抵当権抹消の登記は、所有権移転登記や抵当権設定登記と異なってすぐにしないと不都合が起きる、相手方から登記をすることを求められる、ということはないのですが、それでも放置しておくと次のような不都合が起こることが考えられます。
・住宅ローン完済時と登記を申請しようとする時点での金融機関（または保証会社）の代表者が代わってしまっている。新しい代表者から委任状をもらうか、「代理権不消滅の規定」というものを使って登記するなど、すぐに登記をしておいた場合と比べて手間が一段も二段も増える。
・ 住宅ローンを借りていた金融機関（または保証会社）が他の会社に吸収合併された場合、合併した現在の代表者から委任状をもらうか、「代理権不消滅の規定」を使って登記しなければならず、手間が一段も二段も増える。
そこで、住宅ローンを完済したら、できるだけ早い時期に抵当権抹消登記をすることをお勧めします。
抵当権抹消登記の登録免許税は、「不動産１個につき１０００円」です。土地の場合、外見からはその土地がひとつ（１筆）なのか、ふたつ（２筆）なのかなどわからないことが多いので、注意してください（通常、金融機関から戻ってきた「抵当権設定契約書」の「物件の表示」のところを見れば、土地の数がわかります）。また、マンション（区分建物）で、敷地権が所有権の場合、敷地権の土地も「不動産１個につき」の不動産にカウントされます。つまり、マンション１戸で、敷地権（所有権）の対象となっている土地が１筆の場合、抵当権抹消登記の登録免許税は2000円です。
■抵当権抹消登記に必要な書類例
【権利者（不動産の所有者）】
・委任状（押印は認印で可です）
【義務者（金融機関または保証会社）】
・登記識別情報（または登記済証）
・資格証明書（登記事項証明書）
※ただし、資格証明書は平成２６年度中に添付不要となる予定です。
・委任状（押印は認印で可です）
※このほか登記原因証明情報が必要ですが、これは通常、金融機関（または保証会社）作成の「抵当権解除証書」または「抵当権放棄証書」などを用います。
書面申請の場合、登記申請書が必要となりますが、これはもちろんすべてを司法書士が作成します（委任状がありますので、申請人様の押印等は不要です）。
７．「住所や氏名を変更するとき」
登記簿（登記記録）に記録されている登記名義人の住所や氏名に、住所移転や結婚などで変更が生じた場合、その変更の登記を申請します。所有権登記名義人の住所変更の場合は、「所有権登記名義人住所変更登記」を、抵当権登記名義人の会社名を変更する場合は、「抵当権登記名義人名称変更登記」を申請します。
これも他の「権利の登記」と同様、いつまでにしなければならないという決まりはありません。また、抵当権抹消登記のように放置しておくと不都合が生じるということはあまり考えられませんが、不動産を売ったり、贈与したりするとき、また抵当権設定をするときに、登記簿の住所氏名とそれらの時点での住所氏名が食い違っている場合、必ず変更の登記をしなければなりません。
なお、変更の原因としては、住所移転や結婚のほか、住居表示実施や町名変更などもあります。これらのうち、変更の申請をしても登録免許税を納めなくても済むものや、そもそも変更の登記申請をする必要がないものもあります。詳しくは司法書士にお尋ねください。
また、登記をした後に住所移転等で変更が生じた場合は、「変更」の登記をしますが、登記をした時点で、実はその住所が間違っていてそれを訂正したいという場合などは「更正」となります。
登記名義人の住所氏名（名称）等の変更（更正）の登記の登録免許税は、不動産１個につき１０００円です。なお、住所変更と氏名変更とを一括申請したり、また住所更正と氏名変更とを一括申請することもできますが、このような場合の登録免許税の計算は多少複雑ですので、司法書士にご相談ください。
■所有権登記名義人住所変更登記に必要な書類例
・変更証明情報（具体的には、住民票の写し、戸籍の附票の写し）
・委任状（押印は認印で可です）
※書面申請の場合、登記申請書が必要となりますが、これはもちろんすべてを司法書士が作成します（委任状がありますので、申請人様の押印等は不要です）。